2023.04.08 【研修】賃貸借契約に係る法制度の変遷と継続賃料に関する判例解説（最高裁判例を中心に）

所属する公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会主催の研修「賃貸借契約に係る法制度の変遷と継続賃料に関する判例解説（最高裁判例を中心に）」をe-ラーニングで受講しました。

❖　賃貸借契約に係る法制度の変遷については、旧借地法・旧借家法から借地借家法へ変わり、それぞれの制度、違いについてのおさらい、新たに創設された定期借地権の種類についてのおさらいをしました。次いで、事業用定期借地契約の期間延長の可否についての言及がありました。確かに今後、そういう事案が増えてくるだろうなと思いますが、講師の先生曰く、事業用定期借地契約の要件を満たす範囲（存続期間の合計が５０年未満）であれば可であるとのこと。状況に応じてそのようなニーズに応えていけることを理解しました。

❖　継続賃料に関する判例解説は大変興味深いものでした。

最高裁の判断の枠組み、相当賃料に関する統一的な考え方の紹介がありました。

①　借地借家法の適用のある契約であること

②　目的：当事者の公平

③　比較対象：直近合意賃料と賃料増減額請求時点の賃料

④　考慮要素１：直近合意時点以降の借地借家法所定の経済事情の変動等

○○考慮要素２：賃貸借契約の締結経緯、契約内容等の賃料額決定の要素とした事情等の諸般の事情（※直近合意前の事情も含む）

⑤　④の考慮要素を総合的に考慮して相当賃料額を判断

かなざわ不動産鑑定には、継続賃料に関する鑑定評価のご依頼がよくあります。賃貸借当事者からのご依頼もありますし、訴訟における鑑定人として裁判所からのご依頼もあります。いずれの場合でも大変気を遣う評価になります。「諸般の事情」というものをどれだけ理解して、説得力を持って評価に反映させるのかという点が大変重要になると感じています。この点について理解誤りがないように契約締結の経緯、個別的事情などの聞き取りはきちんと行うようにしています。

賃料の評価、特に継続賃料の鑑定評価は、試算の過程がとても複雑でたくさんの検討事項があることから、鑑定評価額の決定までの一連の評価の手順を踏まえないと、どういう結論になるかが予測できず（手順を踏まえることによってはじめて可能となる）、とても難しいなぁと常々感じています。しかし、試算を進めていって徐々に答え（適正な賃料）に近づいていくという過程が、難しい数学の問題を解いているようであり、それが結構面白くて好きで、また、やりがいも感じています。

研修の後半は、ケーススタディとして個別の争点について、「一緒に考えてみよう！」スタイルだったので、いろいろ自分なりに考えながら受講することができました。

最後にテストがあるのですが、無事合格しました！

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