2020.10.28 【研修】開発法

所属する公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会主催の研修「開発法」をe-ラーニングで受講しました。

不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式があります。

一般的に、人が物の価値を判定する場合には、

ａ.それにどれほどの費用が投じられたものであるか

ｂ.それがどれほどの値段で市場で取引されているものであるか

ｃ.それを利用することによってどれほどの収益（便益）が得られるものであるか

という三つの点を考慮して価値判断を行っていると思います。それが通常、価格の三面性といわれています。

不動産の場合もこれと同様で、これが鑑定評価の方式の考え方の基本となっています。ａ.の考え方に基づき、不動産の再調達に要する費用に着目して求めようとするものが原価方式（原価法）、ｂ.の考え方に基づき、不動産の取引事例に着目して求めようとするものが比較方式（取引事例比較法）、ｃ.の考え方に基づき、不動産から生み出される収益に着目して求めようとするものが収益方式（収益還元法）になります。

更地の価格を求める場合、対象不動産の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、この三方式に加えて「開発法」による価格を比較考量して決定するものとされています。

イメージとして、戸建住宅が建ち並んでいるような地域内でまとまった画地があった場合、その画地で戸建て住宅を1棟建てるにしては大きすぎます。その時、市場参加者として不動産業者が登場し、道路を新設して区画割をして宅地分譲を計画することが想定されます。また、土地は分割せず、分譲マンションを建設して販売することも想定されるケースがあります。このような時、ディベロッパー等の投資採算性に着目した価格を求めることが必要になり、これが開発法による価格になります。

実際、鑑定評価のご依頼の中で、開発法での検討が必要となる案件が結構多くあり、今回、この開発法についての講義を受講し、理解を深めました。

最後にテストがあるのですが、無事合格しました！

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