2018.11.10 日本で一番地価の高いところに行ってみた♪

東京での研修に参加するため、朝一で東京駅に着きました。

八重洲口を出ると、ちょうど目の前が市街地再開発事業中。それに伴い解体工事が行われています。

既存建物、アスベストありです！！処理方法は「・クリーンルーム、負圧除塵機等を使用した隔離養生、・飛散防止剤の塗布、湿潤化措置、・防塵マスク、保護衣等の着用による作業、・プラスチック袋詰め、シート梱包」と記載されています。

もうすぐ着工のようです！既存建物は11階程度でしたが、今度は地上45階！！オフィス、店舗、ホテル、区立小学校、バスターミナルなどで構成される超高層ビルが誕生するそうです！！

☟東京都ＨＰより☟

せっかくなので、田舎の不動産鑑定士、日本で一番地価の高いところへ行ってきました～～🎶

銀座4丁目交差点に到着♪

演奏中♬♬　かわいい♡

ライオン像にご挨拶(*^。^*)

この近くに、地価公示標準地「中央5-22」があります。平成30年1月1日時点の価格は、55,500,000円/㎡（5,550万円/㎡）となっており、ここが、日本で一番高い地点になります(@_@)

鑑定評価額は　454㎡×55,500,000円/㎡＝25,200,000,000円（252億円）です！！

深い意味はないですが、名刺と共に記念写真📷📷

❖この地点の「鑑定評価書」には「銀座中心部において建物の建替え工事が進行中であり、外国人観光客の増加による消費需要の増大、ホテルの新規稼働を受け、引き続き繁華性が向上すると予測され、地価も引き続き上昇傾向を維持すると予測される。当該地域は銀座の中心にあって極めて稀少性が高く、潜在的需要が特に強い地域であるが、再開発事業の一巡感、投資採算性の低下などから、地価上昇傾向は一時期よりも弱まりつつある。」と記載されています。

❖国土交通省が公表している「主要都市の高度利用地地価動向報告～地価ＬＯＯＫレポート～（平成30年4月1日～平成30年7月1日）」には、「銀座四丁目交差点周辺」の地価動向について、以下のとおり記載されています。

「当地区の路面店舗の賃料水準については、好条件の物件の不足により店舗賃料は引き続き高水準を維持している。需要者の属性については、ファッションブランドの出店姿勢がやや慎重になっており、最近ではスポーツブランド、ショールーム等といった新たな需要も見られる。上層階の店舗も、テナントの出店意欲は底堅く、賃料水準は安定的に推移している。また、取引市場においては、大幅な価格上昇を期待するような見方は後退しつつあるが、良好な資金調達環境を背景に売り主が売り急ぐような動きは 見られない。好条件の売り物件は不足しており、買い主が低利回りを許容しない限り取引が成立しない状況が続いている。そのような状況で、一定の配当利回りを確保しなければならないJ-REITは物件の取得が困難になっている一方で、国内外の機関投資家等が買い手としての存在感を増している。以上のような状況を勘案すると、当地区の地価動向は徐々に横ばいに近づきつつも、当期も引き続きやや上昇傾向にある。
今後の地価動向については、依然として当地区の不動産に対する取得需要は強いものの割高感を感じる需要者も増加しつつあることから、これまでの上昇基調は一服し概ね横ばいと予想される。」

❖銀座での実際の取引はどうなんだろうと国土交通省が公表している「不動産取引価格情報」を検索してみると、平成28年第3四半期から平成30年第2四半期の間に「銀座」では223件の土地取引があり、うち、4件の取引価格がわかりました。接面道路を見ると幅員がそれほど広くないため、メイン通りでの取引ではないよう様ですが、310万円/㎡～1,100万円/㎡で取引されたことがわかります。

金沢の最高価格地は金沢駅前の「金沢5-22」ですが、平成30年1月1日時点の価格は1,000,000円/㎡（100万円/㎡）ですので、銀座の約55分の1です(:_;)

さすがブランド力のある銀座！という感じですね。

せっかくなので、銀座でモーニングをいただいて、お買い物をして、研修会場へ向かいました～

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